(광고)셀레나이민 2025년 6월 9일자 뉴스레터💌

전 세계를 발로 뛰는 해외투자이민 1위 기업

2025. 6. 8.

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2025년 6월 9일 월요일

🏡 안전한 미국투자이민 프로젝트 코타베라 2

코타베라 2(Cota Vera 2) 프로젝트는 미국 캘리포니아주 샌디에이고 인근의 Otay Ranch 내에 위치한 대규모 마스터 플랜 커뮤니티 개발 사업입니다. 이 프로젝트는 HomeFed Corporation이 주도하며, 주거, 상업, 교육, 공원 등 다양한 시설을 포함한 종합적인 개발을 목표로 하고 있습니다.

📌 코타베라 2 프로젝트 개요

- 위치 : 캘리포니아주 샌디에이고 카운티, Chula Vista 지역의 오타이 랜치

- 규모 : 약 500에이커 부지에 3,276세대의 주택(판매용 및 임대용), 상업 시설, 초등학교, 공원 등 포함

- 개발사 : HomeFed Corporation (Jefferies Financial Group; 수익 기준으로 세계에서 9번째로 큰 투자은행의 자회사)

- EB-5 투자금 모집 : 최대 2억 4,960만 달러, 300명 이상의 투자자 대상

- 투자금액 : $800,000 (TEA 지역으로 지정되어 낮은 투자금 적용)

- 대출기간 : 3년 (1년 연장 옵션 포함)

- 보장 : First Position Trust Deed 및 Completion Guarantee 제공

📌 코타베라 2 프로젝트를 선택해야 하는 이유?

1️⃣ 안정적인 투자 구조

최소 40%의 개발사 자본금

은행 대출은 세 개의 임대 아파트 프로젝트에만 적용됩니다.

2️⃣ 신뢰할 수 있는 개발사

HomeFed Corporation은 1988년 설립된 부동산 개발 회사로, 대규모 마스터 플랜 커뮤니티 개발에 풍부한 경험을 보유하고 있습니다. 이전의 EB-5 프로젝트인 Escaya는 투자자에게 조기 원금상환을 했고 Cota Vera 1 프로젝트에서 90% 이상의 분양 실적을 가지고 있습니다.

3️⃣ 담보 설정 및 투자 수익율

1순위 담보설정 : EB-5 투자자에게 프로젝트 자산에 대한 우선 담보권을 설정(투자금 상환에 충분한 담보 가치)

프로젝트 현금 흐름은 주거용 토지/부지 판매 및 상업용 토지 판매 수익, 임대 수입 및 임대 프로젝트 판매에서 발생합니다.

코타베라 2 담보 설정 및 투자 수익율

4️⃣ Completion Guarantee

프로젝트 완료 보장을 통해 건설 중단 등의 리스크를 최소화합니다.

5️⃣ 높은 고용 창출 효과

USCIS의 요구사항인 투자자당 10개의 일자리 창출을 이미 충족(3,952명)하였습니다.

6️⃣ TEA 지역 지정

코타베라 2는 Targeted Employment Area(TEA)로 지정되어 있어, 최소 투자금은 $800,000 입니다.

7️⃣ I-956F 승인

USCIS로부터 I-956F를 6개월 만에 승인을 받아, EB-5 투자자 모집에 대한 공식 승인을 획득하였습니다. 이는 프로젝트의 신뢰성과 합법성을 입증하는 요소로 사업 계획의 실행 가능성과 고용 창출 계산 방식을 승인받았기 때문에 I-526 E 청원서 심사에서는 투자자의 자금 출처만 소명하면 됩니다.

📊 NIW 최근 트렌드 분석 (미국이민 2025)

NIW는 미국의 고용주로부터 노동 승인서(PERM)를 받지 않고도, 본인의 전문성과 활동 계획(Proposed Endeavor)이 미국의 국가 이익에 부합함을 입증할 경우 스스로 영주권을 신청할 수 있도록 허용하는 제도입니다. 이는 고학력자(Advanced Degree)나 예외적 능력 (Exceptional Ability) 보유자가 미국 내에서 중대한 공헌을 할 수 있는 경우, 절차를 간소화하고 미국에 조속히 기여할 수 있도록 한 취지에서 출발한 제도입니다.

📌 NIW 신청 기본 자격요건

NIW 신청자는 먼저 EB-2 이민 비자의 기본 자격을 충족해야 합니다. 즉, 신청자는 다음 중 하나에 해당해야 합니다.

✅ 석사 이상의 학위를 가진 고급학위 보유자
✅ 학사 학위 후 해당 분야에서 5년 이상의 점진적인 경력을 가진 자
✅ 과학, 예술, 비즈니스 분야에서 예외적 능력(Exceptional Ability)을 입증할 수 있는 자

특히 학위와 경력의 연결성, 그리고 Proposed Endeavor와의 연결성이 매우 중요합니다. 단순히 석사학위를 보유했다고 해서 자격이 자동으로 부여되는 것은 아닙니다.

📌 ‘Dhanasar 판례’의 세 가지 심사 기준 강화

NIW 심사는 2016년의 MATTER of DHANASAR 판례에 따라 다음의 세 가지 기준에 따라 평가됩니다.

✅ 신청자의 제안 활동이 실질적 가치(Substantial Merit)와 국가적 중요성(National Importance)을 지니는가?
✅ 신청자가 그 활동을 추진할 수 있는 역량과 입지(Well Positioned)를 갖추었는가?
✅ 노동 승인서 요구를 면제하는 것이 미국에 이익이 되는가?(즉, 노동시장 보호라는 목적보다 신청자의 기여가 더 중요하다고 판단되는가?)

USCIS는 이 세 기준에 대해 각각 구체적인 예시와 평가 요소를 제공하며, 정량적인 성과보다는 질적 평가와 전체 맥락에서의 설득력을 중시합니다.

📌 STEM 전공자에 대한 우대

특히 최근 USCIS에서는 STEM(과학, 기술, 공학, 수학) 분야의 고급학위 소지자에 대해 우대적 평가가 가능하다는 점을 명확히 하기에 아래와 같은 경우, NIW 심사에서 상대적으로 긍정적 요소로 작용될 수 있습니다.

✅ 신청자가 STEM 분야에서 박사학위를 보유
✅ 국가안보 또는 미국의 기술경쟁력과 직결되는 첨단 분야에서 활동
✅ 해당 분야에서 실제적인 성과나 제안 계획이 구체적으로 입증될 경우 등

단순한 학위 보유만으로는 부족하며, 위와 같이 제안하는 활동이 얼마나 미국의 미래 경쟁력 또는 사회적 가치에 영향을 미치는지를 중심으로 주장하는 것이 매우 중요합니다.

📌 기업가(Entrepreneurs)에 대한 전략

반면 기업가가 NIW 승인을 받기 위해서는 다음 요소를 충분히 입증해야 합니다.

신청자가 미국 내 창업기업에 실질적인 소유권과 주도적 역할을 가지고 있으며, 투자 유치, 고용 창출, 매출 성장 등 구체적인 지표를 제시할 수 있고, 그 활동이 경제적으로 어려운 지역을 활성화하거나 지역사회에 긍정적인 영향을 줄 수 있음을 입증할 수 있어야 합니다.

단순히 창업을 한다는 사실만으로는 자격이 인정되지 않으며, 해당 창업 활동이 미국 경제에 실질적인 영향을 줄 수 있는가에 대한 설득력이 핵심입니다.

🕌 두바이 부동산에 투자해야 하는 10가지 이유

📌 세금 없는 나라: 개인소득세, 양도소득세, 상속/증여세 없음

두바이 부동산의 가장 큰 매력 중 하나는 임대 수익과 양도 차익에 대한 세금이 없다는 점입니다. 대부분의 국가에서는 부동산 임대 수익이나 매매 차익에 대해 상당한 세금을 부과하지만, 두바이는 이러한 과세가 없기 때문에 순수익률이 매우 높습니다.

📌 세계 최고 수준의 인프라와 도시 개발

두바이는 세계에서 가장 현대화된 도시 중 하나로, 도시 계획과 인프라 투자가 꾸준히 이어지고 있습니다. 부르즈 할리파, 두바이몰, 팜 주메이라 등 상징적인 건축물은 물론, 지하철, 도로, 스마트 시티 기술까지 포함한 인프라는 투자자에게 매력적인 요소입니다.

📌 안정적인 정치 환경과 외국인 친화 정책

UAE는 중동 지역에서 가장 정치적 안정성과 국제 신뢰도가 높은 국가 중 하나로 평가받습니다. 두바이는 특히 외국인 투자자들에게 매우 우호적인 정책을 펴고 있으며, 자유로운 송금, 외환 규제 없으며, 외국인의 100% 소유권 허용 구역(Freehold zone) 등이 있어 해외 투자자들이 안정적으로 자산을 소유하고 관리할 수 있도록 하고 있습니다.

📌 지속적으로 성장하는 인구와 부동산 수요

두바이의 인구는 지속적으로 증가하고 있으며, 외국인 전문 인력 유입이 활발합니다.

2025년까지 인구가 400만 명을 넘어설 것으로 예상되며, 이에 따라 주택 수요 역시 증가하고 있습니다. 특히 임대 수요가 높은 지역의 부동산에 투자하면 연 7~9%의 임대 수익률을 가져 꾸준한 수익 창출이 가능합니다.

셀레나이민 출장팀 두바이 부동산 현지 답사

📌 높은 임대 수익률

두바이는 전 세계적으로 임대 수익률이 가장 높은 시장 중 하나입니다. 평균 임대 수익률은 연 7~9%이며, 일부 지역에서는 10%에 달하는 경우도 있습니다. 분양권(Off plan)으로 매입하는 경우는 완공 시점에 20~30% 정도 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 2023년에 비즈니스 베이 지역에 AED 120만에 매입한 1베드룸 부동산의 경우 2025년에 AED 150만에 재판매 이루어져 25%의 시세 차익을 가졌습니다.

📌 다양한 부동산 투자 옵션

두바이는 아파트, 빌라, 타운하우스, 상업용 부동산, 호텔 콘도 등 매우 다양한 투자 상품을 보유하고 있습니다. 또한, 개발 초기 단계의 분양권(off-plan)으로 부동산을 매입하는 경우, 완공 시점에 가치가 상승되어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

📌 영주권 및 장기 비자 혜택

2021년 이후 두바이는 일정 금액 이상 부동산에 투자하는 외국인에게 10년 장기 거주 비자(Golden Visa)를 제공하고 있습니다. 단순한 투자 이상의 혜택을 제공하며, 자녀 교육, 건강보험, 거주 안정성 등 삶의 질 측면에서도 큰 혜택입니다.