한 세기 동안 뉴욕의 부자들은 센트럴파크를 둘러싼 어퍼이스트사이드(Upper East Side)와 57번가의 빌리어네어스 로우(Billionaires’ Row)에 머물렀습니다. 그러나 지금, 그 부의 축이 Uptown에서 Downtown으로 이동하고 있습니다. 그 흐름의 한가운데, 세계 상류층이 새롭게 선택한 주소가 바로 550 West Chelsea Residences입니다.

📌 뉴욕 부동산 시장의 ‘리버프론트 마지막 퍼즐’

📌 개발사 – 품격과 신뢰로 검증된 Legion Investment Group

📌 스폰서십 – Edmond Safra 가문이 선택한 전략 자산

본 프로젝트의 투자 스폰서는 유럽 금융 명가 Edmond Safra Family Office가 설립한 AVRS Partners입니다. Safra 가문은 180년 이상의 금융 역사를 가진 유럽계 은행가 가문으로, Safra National Bank, EMS Capital LP 등을 보유하고 있으며 전 세계적으로 약 3,450억 달러 규모의 자산을 운용하고 있습니다.

그들의 투자 기준은 매우 엄격합니다.

안정적 자산, 검증된 개발사, 장기 가치 보존 — 이 세 가지 조건을 모두 충족한 프로젝트만 ‘Family Office Strategic Asset’으로 분류됩니다. 이번 550 West Chelsea가 바로 그 전략 포트폴리오에 포함되었다는 것은, 이 프로젝트가 글로벌 금융 자본의 가장 높은 수준의 신뢰 검증을 통과했음을 의미합니다.

📌 완벽한 자금 구조 – LTV 46%의 초보수적 안정성

EB-5 자금은 전체 사업비의 단 15%에 불과하며, 총 예상 매출은 5억 4천만 달러, 즉 EB-5 대출금의 7.6배 수준입니다. 이로써 EB-5 투자금의 전액 상환이 매출만으로도 충분히 가능한 구조가 성립됩니다.

또한 LTV(Loan-to-Value) 비율은 46%로, 업계 평균(60~65%) 대비 현저히 낮은 보수적 구조입니다

EB-5 투자자의 자금은 프로젝트 자산에 대한 1순위 담보권(Senior Collateral)으로 보호되며, Legion의 완공보증과 조건부 지급보증이 병행되어 예상치 못한 변수에도 안전한 회수 경로를 확보하고 있습니다. 자금은 제3자 CPA의 관리 하에 Fund Escrow 시스템으로 운용되어, 프로젝트 진행 중에도 모든 자금 흐름이 투명하게 검증됩니다.

이번 제안은 2022년 RIA에서 규정한 ‘수수료 구조 재검토 의무’에 따라 추진된 것으로, 프로그램의 접근성을 높이고 글로벌 경쟁력을 강화하기 위한 조치입니다.

※ 주요 수수료 인하 폭

IIUSA(Invest in the USA)가 정리한 자료에 따르면, 다음과 같이 대부분의 EB-5 신청 수수료가 14% ~ 61%까지 인하될 예정입니다.

📌 NPRM(Notice of Proposed Rulemaking)이란?

📌 이번 수수료 인하 제안이 갖는 의미

투자전문가나 Chief Financial Officer(CFO)가 NIW를 신청할 때 가장 큰 어려움은 USCIS가 요구하는 심사 기준과 본인의 직무 특성이 잘 맞지 않는다는 것입니다. NIW는 개인의 전문성이 아니라, 그 전문성이 미국 전체에 미치는 “공공적 영향력”을 중심으로 판단합니다. 따라서 단순히 “기업의 CFO로서 중요한 역할을 수행했다”거나 “해외 투자를 주도했다”는 사실만으로는 NIW의 요건을 충족하지 못합니다.

가장 흔한 거절 사유는 첫째, ‘일반적 경영활동’으로 간주되는 점입니다. USCIS(미 이민국, U.S. Citizenship and Immigration Services)는 단순히 본인의 직책이나 경력을 이어가는 활동을 “proposed endeavor”로 보지 않습니다.

다시 말해, “기업의 재무 전략을 총괄한다”거나 “투자를 확대하겠다”는 계획은 구체적 공공성을 입증하지 못하므로 ‘substantial merit’를 인정받기 어렵습니다.

둘째, ‘national importance’의 입증 부족입니다. USCIS는 “이 활동이 미국 전체의 산업이나 경제, 기술 경쟁력에 어떤 구조적 변화를 가져오는가”를 평가합니다. 하지만 대부분의 투자 전문가들은 사기업의 이익을 중심으로 활동하기 때문에, 이를 “국익”으로 연결하기가 쉽지 않습니다. 단순히 “한국 기업의 미국 투자 확대”라는 진술만으로는 “미국 경제 전체에 대한 파급력”을 증명하기가 쉽지 않습니다.

셋째, ‘well-positioned’ 요건을 충족하지 못하는 경우가 많습니다. USCIS는 학력이나 경력만으로는 충분하지 않다고 명확히 밝히고 있습니다. 실제로 다수의 거절결정문에서는 “Education and experience alone are not sufficient”이라는 문구가 반복됩니다. 따라서 단순한 경력 요약이나 수상 이력보다, 실제로 미국 내에서 사업을 구체적으로 추진할 수 있는 법인 설립, 자금 조달 계획, 투자 파트너십, 실행 중인 프로젝트 증빙 등이 필요합니다.

넷째, ‘Balance Test’에서 공익성이 부족하다고 판단되는 경우입니다. USCIS는 “다른 미국 근로자들이 대체할 수 없는 특별한 공익적 기여가 있는가”를 평가하는데 투자자나 CFO의 업무는 본질적으로 사익 중심이기 때문에, 이를 국가적 차원에서 “노동허가를 면제할 만한 가치가 있는 일”로 보기 어렵습니다.

이러한 이유로, 단순히 “투자 활성화”나 “해외 진출”을 내세우는 청원은 대부분 거절되곤 합니다. 그러나 이러한 한계를 극복하기 위한 전략도 분명히 존재합니다. 먼저, ‘국익을 위한 업무’로 재구성해야 합니다.

예를 들어 “투자 확대”라는 일반적 표현 대신, “미국의 중소기업과 기술 스타트업이 자본시장에 접근할 수 있도록 돕는 투자 플랫폼을 구축하겠다”는 식으로 공공적·정책적 목표를 강조할 필요가 있습니다. 즉, 단순한 경영 행위가 아닌, “미국 경제의 구조적 약점을 보완하는 공익적 모델”로 접근해야 합니다.

다음으로, 객관적 증거를 확보해야 합니다. 미국 내 공공기관, 대학, 기술센터, 투자기관 등과의 협력 의향서(LOI), 산업 보고서, 정부 발표자료, 언론보도 등은 청원의 신뢰도를 높일 수 있습니다. 특히, 본인의 활동이 “CHIPS Act”, “Inflation Reduction Act”, “AI 투자 진흥 정책” 등 미국의 공식 산업전략과 일치한다는 점을 강조할 수 있다면, ‘national importance’ 입증에 유리합니다.

또한, ‘well-positioned’ 입증을 강화하기 위해 실제 실행 단계의 자료를 제시해야 합니다. 이미 설립한 법인, 자본금 증빙, 파트너와의 계약서, 사업계획서 내 구체적 수익구조, 진행 중인 프로젝트 등의 자료는 “계획이 아니라 실현 가능성 있는 사업”임을 보여주기 때문입니다.

마지막으로, ‘국가적 필요성’과의 연결고리를 명확히 해야 합니다. 예를 들어, “AI 기반 투자 알고리즘을 활용하여 미국 내 중소기업의 자금조달 효율성을 높이는 프로젝트”나 “ESG 투자모델을 통해 미국 산업의 친환경 전환을 촉진하는 계획”과 같이, 개인의 활동이 미국의 국가목표 달성에 직접 기여함을 보여주는 구조를 만들어야 합니다.