최근 미국 내 부동산 개발사들이 시골 지역 프로젝트 위주로 포트폴리오를 구성하고 있는 가운데 전통의 부동산 강자 뉴욕에서 미국투자이민 프로젝트가 런칭하여 화제가 되고 있습니다.

현재 뉴욕, 특히 맨해튼의 부동산 개발시장은 신규 진입이 거의 불가능한 포화 상태로, 최근 몇 년간 투자자들이 주목할 만한 미국투자이민 프로젝트가 개발되지 못했습니다. 미국투자이민 자금이 미국 부동산 개발사들 사이에서 각광받는 자금 조달 루트임에도 개발 프로젝트 자체가 드물었기 때문입니다.

그럼에도 불구하고 뉴욕 맨해튼의 부동산 개발 프로젝트는 여전히 외국인 투자자들에게 매력적으로 다가옵니다. 미국투자이민 프로젝트 선정에 대해 셀레나이민에서 컨설팅을 진행하는 투자자들이 가장 먼저 뉴욕에서 진행되는 프로젝트가 없냐고 문의하시는 경우가 많은 것도, 우리나라의 '강남불패'에 비견되는 '뉴욕불패' 신화 때문입니다.

550 웨스트 첼시 레지던스 프로젝트의 개발사인 Legion Investment Group은 뉴욕 마지막 남은 인기 개발 부지의 개발을 빠르게 추진 중에 있습니다.

최근 엘드리지 리얼 에스테이트 크레딧으로부터 1억 5,500만 달러 규모의 건설 대출을 확보했으며 불과 1년 반 전 8,700만 달러에 해당 부지를 파산 매각으로 인수하였습니다. Legion Investment Group의 빅터 시구라 대표는 성명에서 “이 규모와 품질을 갖춘 뉴욕의 마지막 워터프론트 개발 부지”라고 평가했습니다.

550 웨스트 첼시 레지던스 프로젝트는 2027년 중반 완공 예정으로 23층 규모 레지던스 건설 프로젝트이며, 83개 유닛의 콘도를 공급할 예정입니다. 뉴욕 맨해튼 서부 다운타운에 대한 부동산 수요가 치열한 가운데 이를 충족시킬 신규 콘도 공급이 매우 부족하기 때문에 프로젝트 전망은 밝습니다. 이 프로젝트의 몇 블록 남쪽에 위치한 유사한 위치의 원 하이라인 프로젝트의 경우, 지난해 최고 판매를 기록한 콘도 프로젝트로 2024년 말을 기준으로 10억 달러 매출을 돌파했습니다.

미국 국토안보부(DHS)가 2025년 11월 3일 자로 생체정보(Biometrics) 수집 및 활용 범위를 대폭 확대하는 새로운 규정안(Notice of Proposed Rulemaking, NPRM)을 발표할 예정입니다.

이번 규정은 단순한 절차 조정 수준이 아니라, 미국 내에서 이민 혜택을 유지하며 생활하는 외국인 전체를 대상으로 하는 지속적 신원 모니터링 체계(continuous vetting) 도입을 핵심으로 하고 있어, 향후 제도 변화 폭이 상당할 것으로 예상됩니다.

📌 생체정보 수집 범위의 대규모 확대

📌 가장 큰 변화: ‘지속적 심사(Continuous Vetting)’ 도입

📌 미국 시민도 biometrics 제공 가능 - 적용 범위 대폭 확대

📌 나이 제한 폐지-14세 미만 아동도 생체정보 수집 대상

📌 기업 스폰서 및 HR·임원진의 역할 변화

📌 Biometrics 재예약 기준 강화

최근 CBS News의 기사 “Immigrants with health conditions may be denied visas under new Trump administration guidance”에 따르면, 트럼프 행정부의 미국 국무부는 전 세계 미국 대사관과 영사관에 새로운 비자 심사 지침을 내려 보냈습니다. 이 지침은 미국 영주권이나 장기 체류 비자를 신청하는 외국인이 심혈관계 질환, 호흡기 질환, 암, 당뇨, 대사질환, 신경계 질환, 정신건강 문제 등과 같은 건강 상태를 가진 경우 수십만 달러에 달할 수 있는 치료비 부담을 이유로 비자가 거절될 수 있다는 내용을 담고 있습니다. 비만 역시 천식이나 수면 무호흡, 고혈압 등의 원인이 될 수 있다는 이유로 심사 대상에 포함되었으며, 영사관은 신청인 본인뿐 아니라 가족 또는 부양가족 중에 만성질환이나 장애가 있는 사람이 있는지도 함께 검토하도록 지시 받았습니다.

즉, 미국 입국을 희망하는 외국인은 이제 단순히 전염병 유무나 예방접종 기록만 제출하는 것으로는 충분하지 않으며, 장기적 의료비 부담 가능성과 자립 능력까지 평가받게 되었습니다. 이는 과거와 비교할 때 비자 심사의 범위가 현저히 확대된 것으로, 건강 상태가 새로운 심사 변수가 되었습니다. 새로운 지침은 만성질환 등의 장기 치료 가능성을 예측해 공적 부담(public charge)이 될 위험을 평가하도록 요구하고 있고 결과적으로 영사관 심사관의 재량권이 크게 확대되었으며, 신청자에게는 예측하기 어려운 결과가 나올 가능성이 증가했습니다. 문제는 영사관 심사관이 의료 전문가가 아님에도 불구하고 의료비 발생 가능성을 스스로 추정해야 한다는 점입니다.

또한 이 지침은 미국 국무부의 공식 내부 규정인 Foreign Affairs Manual(FAM)에 규정된 “가능성(what-if)”만으로는 비자를 거절해서는 안 된다는 원칙과 충돌할 여지가 있습니다. 9 FAM 302.8-2(B)(2)a(11) You may not refuse a visa based on "what if" possibilities (e.g., "what if the applicant loses the job before reaching the intended destination," or "what if the applicant is faced with a medical emergency."). 따라서 새 지침은 법적 불명확성을 야기하고, 영사관 판단 기준의 일관성을 흔들 가능성이 있다는 우려가 제기되고 있습니다.

이민 실무 관점에서 보면, 외국인 비자 신청을 대리하거나 지원하는 전문가들은 몇 가지 사항을 유념해야 할 것으로 보입니다. 우선, 신청인의 건강상태와 의료 이력을 철저히 검토해 만성 또는 고비용 치료가 필요한 질환이 있는지를 확인해야 하고 다음으로, 의료비를 공적 지원 없이 자력으로 부담할 수 있는지를 입증하기 위해 충분한 재정 자료나 보험 가입 증빙을 준비해야 합니다. 또한 가족 중 만성질환자 혹은 장애가 있는 경우 그 영향도 함께 설명해야 하며, 비자 인터뷰 시에 치료 이력, 현재 복용 약물, 보험 커버 범위, 향후 건강 관리 계획을 명확히 정리해 제시하는 것이 좋을 것 같습니다. 특히 취업비자나 취업이민 같이 경제활동을 기반으로 하는 신청자는 직업 유지 가능성과 건강 상태를 종합적으로 입증해야 할 것입니다.

이 정책적 변화는 단순히 건강검진 절차를 강화한 수준을 넘어, 비자 심사에서 의료비 및 장기치료 가능성을 기반으로 한 공적 부담(Public Charge) 개념을 한층 강화하는 방향으로 나아가고 있음을 보여주고 있습니다. 이는 미국 정부가 이민자의 건강 리스크를 사전에 평가하려는 시도로 볼 수 있지만, 다른 한편으로는 외국인의 미국 입국 장벽을 높이는 조치로 해석할 수 있습니다. 향후에는 영사관의 건강 심사 기준이 보다 구체화될 가능성이 높고, 그로 인해 거절 사례나 법적 분쟁이 증가할 수 있으며, 신청자와 법률대리인이 건강, 보험, 재정 자료를 더욱 정밀하게 준비해야 하는 환경이 고착될 전망입니다.

결론적으로, 트럼프 행정부의 이번 비자 심사 지침은 이민 신청자에게 ‘건강’이라는 새로운 리스크 요인을 추가한 것으로 평가됩니다. 따라서 이제는 단순히 서류 제출이나 인터뷰 준비 수준을 넘어, 의료비 리스크를 사전에 진단하고 이를 보완할 수 있는 재정 및 보험 자료를 철저히 구비하여야 하므로 미국 이민을 준비하는 신청자들은 이러한 변화를 정확히 이해하고, 의료 및 재정 측면에서 더욱 전략적으로 대응할 필요가 있습니다.